Umowa najmu i jej wypowiedzenie. Jak wypowiedzieć umowę najmu?

Umowa najmu stanowi obecnie jedną z najbardziej popularnych rodzajów umów zawieranych w stosunkach pomiędzy osobami niebędącymi przedsiębiorcami. Pomimo iż jej konstrukcja wydaje się prosta i banalna, przed jej podpisaniem należy dokładnie sprawdzić, jakie elementy powinna zawierać (by nie budziła późniejszych istotnych wątpliwości pomiędzy stronami) oraz rozważyć, jakie zapisy (biorąc pod uwagę istotne cechy przedmioty najmu) powinna zawierać. Wbrew pozorom bowiem zdarza się, iż tego rodzaju umowy przysparzają wielu późniejszych problemów – zwłaszcza w momencie ich rozwiązania.

Najistotniejsze elementy umowy.

Oczywiście do elementów takich należy dokładne oznaczenie stron umowy oraz samego przedmiotu najmu.Przedmiot najmu powinien być określony możliwie precyzyjnie, tj. w sposób umożliwiający jego jednoznaczną identyfikację. W przypadku lokalu identyfikacja następuje poprzez wskazanie adresu. Niemniej występują przedmioty najmu, których określenie nie jest już tak oczywiste.

Ponadto w umowie najmu należy określić sposób rozliczeń, w tym w szczególności stawkę czynszu, okres rozliczenia (np. miesięczny, kwartalny), a także sposób zapłaty. Co więcej, dobrze jest również wskazać dodatkowe obowiązki finansowe, jak np. konieczność zapłaty kaucji (jej wysokość) oraz sposób jej zwrotu i okoliczności, których zaistnienie może spowodować jej pomniejszenie.

Umowa najmu powinna również zawierać okres jej obowiązywania, a także przysługujący stronom okres wypowiedzenia, a także okoliczności, w którym stronom (zwłaszcza najemcy) będzie przysługiwało prawo wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym (np. w przypadku zalegania przez wynajmującego z płatnościami). Generalnie, elementów, które powinna zawierać umowa najmu może być wiele, w zależności od rodzaju i wartości jej przedmiotu. Natomiast, im więcej okoliczności zostanie w niej uregulowanych, tym w czasie jej trwania i po jej zakończeniu, mniej jest spraw budzących wątpliwości (co ma znaczenie szczególnie w razie ewentualnych sporów).

Wypowiedzenie umowy najmu.

Kwestia uwzględnienia w umowie najmu zapisów dotyczących jej wypowiedzenia, zwłaszcza tej zawartej na czas określony, ma bardzo duże znaczenie (w zasadzie dla obu stron). Bowiem brak takiej regulacji, w sytuacji woli jednej ze stron by umowę rozwiązać, rodzi konieczność ugodowego porozumienia się z drugą stroną, co nie jest zawsze jest sprawą oczywistą i łatwą. Kwestia rozwiązania umowy najmu zawartej na czas nieokreślony została uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego, które przyznają stronom takiej umowy prawo jej rozwiązania z zachowaniem określonych terminów.

Natomiast w zakresie umów najmu zawartych na czas określony, kodeks cywilny wskazuje, że zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w samej umowie. Więc wobec braku zawarcia takich uregulowań wprost w umowie, w przypadku braku możliwości porozumienia się pomiędzy stronami, konieczne jest oczekiwanie do końca okresu, na jaki umowa została zawarta albo wstąpienie na (często trudną) drogę sądową.